Mietrendite Rechner

"Lage, Lage, Lage" – diesen Spruch kennt jeder. Doch wenn es um die finanzielle Bewertung einer Immobilie geht, lautet das Mantra: "Rechnen, Rechnen, Rechnen". Viele private Investoren kaufen Immobilien aus Emotionen ("Schöner Altbau mit Stuck") oder aus Angst vor Inflation ("Hauptsache Betongold"). Das ist kein Investieren, das ist Spekulation.

Ein professioneller Investor betrachtet eine Immobilie nüchtern als eine Maschine: Du wirfst oben Geld hinein (Kaufpreis + Nebenkosten) und erwartest, dass unten über die Jahre mehr Geld herauskommt (Miete + Wertsteigerung). Die Mietrendite ist der Tachometer dieser Maschine. Sie zeigt dir an, wie schnell dein Kapital wächst. Doch Vorsicht: Es gibt manipulierte Tachometer. Makler sprechen fast immer von der Bruttorendite. Das ist die "Schaufenster-Zahl". Wir schauen uns hier die Realität an.

Um das Ergebnis dieses Rechners wirklich für Verhandlungen nutzen zu können, musst du verstehen, welche Hebel du bewegst. Gehen wir die Eingaben Schritt für Schritt durch.

1. Der Kaufpreis (Die Basis)

Das ist der Preis, der im Notarvertrag steht. Aber Achtung: Das ist NICHT das, was du wirklich zahlst.

2. Die Kaufnebenkosten (Das versenkte Geld)

Diesen Punkt unterschätzen fast alle Einsteiger. In Deutschland fallen beim Kauf massive Gebühren an, die nicht mitfinanziert werden sollten (du zahlst sie aus dem Eigenkapital) und die sofort weg sind. Sie steigern nicht den Wert des Hauses.

• Grunderwerbsteuer (3,5% - 6,5%): Je nach Bundesland verschieden. Bayern ist günstig (3,5%), NRW oder Schleswig-Holstein langen zu (6,5%). Das sind bei 400.000€ Kaufpreis mal eben 26.000€, die der Staat bekommt.
• Notar & Grundbuch (ca. 1,5% - 2,0%): Ohne Notar kein Eigentum. Diese Kosten sind gesetzlich fixiert.
• Maklercourtage (3,57% - 7,14%): Oft teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, aber es bleibt ein massiver Block.

Warum ist das wichtig für die Rendite? Weil dein "Gesamtinvest" (Nenner der Formel) steigt. Eine Wohnung für 100.000€ kostet dich real vielleicht 112.000€. Deine Miete muss diese 112.000€ verzinsen, nicht die 100.000€.

3. Die Mieteinnahmen (Dein Motor)

Hier zählt ausschließlich die Jahreskaltmiete. Nebenkostenvorauszahlungen (Heizung, Müll, Wasser) sind nur "durchlaufende Posten". Sie gehören nicht dir, sondern den Versorgern.

Achtung vor "Soll-Mieten": In Exposés steht oft "Mietsteigerungspotenzial". Rechne IMMER mit der aktuellen IST-Miete. Mietsteigerungen sind rechtlich reglementiert (Kappungsgrenze, Mietspiegel) und oft schwerer durchzusetzen als gedacht.

4. Nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten (Der stille Renditekiller)

Der größte Fehler in Milchmädchenrechnungen: "Ich nehme 1000€ Miete ein, also habe ich 1000€." Falsch. Als Eigentümer hast du Kosten, die du NICHT auf den Mieter umlegen kannst.

Wir unterscheiden hier strikt zwischen der "Makler-Formel" und der "Investoren-Formel". Verstehe den Unterschied, und du wirst nie wieder über den Tisch gezogen.

A) Die Bruttomietrendite (Der Schnell-Check)

Diese Kennzahl ist gut für einen ersten Filter, wenn du durch ImmoScout scrollst. Sie ignoriert Kosten, gibt aber eine Indikation.

Beispiel: 12.000€ Miete / 300.000€ Kaufpreis = 4,0%.
Kritik: Diese Zahl landet nicht auf deinem Konto. Sie ist eine "Brutto-Illusion".

B) Die Nettomietrendite (Die Wahrheit)

Hier werden die Nebenkosten beim Kauf (Nenner wird größer) und die laufenden Kosten (Zähler wird kleiner) berücksichtigt.

Beispiel (realistisch):
Mieteinnahmen: 12.000€
- Bewirtschaftung (ca. 20%): -2.400€
= Reinertrag: 9.600€

Kaufpreis: 300.000€
+ Nebenkosten (ca. 10%): +30.000€
= Gesamtinvest: 330.000€

Rechnung: 9.600 / 330.000 = 2,90%

Erkenntnis: Aus vermeintlichen 4% wurden reale 2,9%. Wenn du jetzt eine Finanzierung mit 3,5% Zinsen abschließt, machst du jeden Monat technisch gesehen Verlust (negativer Hebel).

C) Der Faktor (Vervielfältiger)

Oft liest du: "Faktor 25". Das bedeutet nichts anderes, als dass die Immobilie das 25-fache der Jahreskaltmiete kostet.
Formel: 100 / Bruttorendite.
4% Rendite = Faktor 25.
2% Rendite = Faktor 50.
Je niedriger der Faktor, desto "günstiger" der Einkaufspreis im Verhältnis zur Miete.

Warum kaufen Investoren Immobilien, die nur 3% oder 4% Rendite abwerfen, wenn der MSCI World ETF historisch 7-8% macht? Die Antwort ist das "Geld anderer Leute" (Other People's Money - OPM).

Bei Aktien musst du meist 100% Eigenkapital mitbringen (außer bei riskanten Wertpapierkrediten). Bei Immobilien gibt dir die Bank oft 80%, 90% oder sogar 100% des Kaufpreises als Kredit.

Ein Rechner ist geduldig. Die Realität nicht. Hier sind Faktoren, die über Excel hinausgehen.

1. Der Steuer-Effekt (Anlage V & AfA)

Das Finanzamt ist dein stiller Teilhaber. Positiv wie negativ.
Mieteinnahmen müssen versteuert werden: Sie addieren sich zu deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Wenn du gut verdienst (42% Spitzensteuersatz), bleibt von 100€ Mietgewinn nur 58€ übrig.
Die Abschreibung (AfA) hilft: Du darfst (bei Neubau oft 3%, bei Altbau 2% oder 2,5%) des Gebäudewertes (ohne Grundstück!) jedes Jahr als fiktiven Verlust geltend machen. Das senkt deine Steuerlast.
Tipp: Eine Immobilie mit niedriger Rendite kann sich "nach Steuern" lohnen, wenn die Abschreibung hoch ist und dein Steuersatz hoch ist.

2. Inflation: Freund und Feind

Sachwerte schützen vor Inflation – theoretisch.
Vorteil: Deine Kreditschuld wird real entwertet ("Weg-Inflationieren der Schulden").
Nachteil: Handwerkerkosten und Materialkosten für Instandhaltung steigen oft schneller als die Inflation (Baukosteninflation). Wenn du die Miete nicht gleichermaßen erhöhen kannst (Kappungsgrenze), sinkt deine reale Rendite.
Prüfe hierzu unseren Inflationsrechner, um Kaufkraftverluste zu simulieren.

3. Das Klumpenrisiko

Wenn du 50.000€ in einen ETF steckst, bist du an 1.600 Unternehmen beteiligt. Wenn du 50.000€ als Anzahlung in eine Wohnung steckst, hängt alles an:
- Einem Standort (Zuzug/Wegzug?)
- Einem Haus (Schwamm im Keller?)
- Einem Mieter (Zahlt er?)
Immobilien sind ein "Klumpenrisiko". Die Rendite muss dieses Risiko eigentlich bezahlen (Risikoprämie). Ist die Rendite zu niedrig, wirst du für das Risiko nicht adäquat entschädigt.