Mietrendite: Die wichtigste Kennzahl für Immobilien-Investoren
Wer in Mietimmobilien investiert, will eine Rendite erzielen. Doch wie misst man diese Rendite korrekt? Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl – aber es gibt verschiedene Arten, sie zu berechnen.
Bruttorendite: Die grobe Orientierung
Die Bruttorendite ist die einfachste Form der Renditeberechnung. Sie setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis.
Formel Bruttorendite
Beispiel: Jahresmiete 18.000€ / Kaufpreis 400.000€ = 4,5% Bruttorendite
Nettorendite: Das wahre Bild
Die Nettorendite zieht alle laufenden Kosten ab. Sie zeigt, was wirklich übrig bleibt.
Formel Nettorendite
Beispiel: (18.000€ - 4.000€) / 400.000€ = 3,5% Nettorendite
Welche Kosten zählen zur Nettorendite?
Betriebskosten (umlagefähig)
- Grundsteuer
- Versicherung (Gebäude)
- Müllgebühren
- Straßenreinigung
- Schornsteinfeger
- Wartung Aufzug
Werden vom Mieter übernommen
Nicht umlagefähige Kosten
- Verwaltungskosten (ca. 3%)
- Instandhaltung (ca. 1%)
- Mietausfallrisiko (ca. 2%)
- Leerstandsrisiko (ca. 3%)
- Finanzierungskosten
- Rücklagen
Trägt der Vermieter allein
Rendite-Einordnung nach Region
| Region | Bruttorendite | Kaufpreisfaktor | Bewertung |
|---|---|---|---|
| München, Frankfurt | 2,5-3,5% | 28-40 | Sehr niedrig |
| Hamburg, Berlin, Stuttgart | 3,0-4,5% | 22-33 | Niedrig |
| Mittelstädte (B-Kategorien) | 4,5-6,0% | 17-22 | Gut |
| Kleinstädte, ländlich | 6,0-8,0% | 12-17 | Sehr gut |
Cashflow: Die entscheidende Kennzahl
Rendite ist wichtig, aber Cashflow ist entscheidend. Eine positive Cashflow-Immobilie finanziert sich selbst.
Cashflow-Berechnung
Leverage: Hebel durch Fremdkapital
Mit Fremdkapital (Hypothek) kannst du deine Rendite hebeln. Das nennt man Leverage-Effekt.
Ohne Leverage (100% Eigenkapital)
- Kaufpreis: 400.000€
- Eigenkapital: 400.000€
- Jahresmiete: 20.000€
- Kosten: 5.000€
- Rendite: 3,75%
Mit Leverage (20% Eigenkapital)
- Kaufpreis: 400.000€
- Eigenkapital: 80.000€
- Jahresmiete: 20.000€
- Kosten + Zinsen: 12.000€
- Rendite auf EK: 10,0%
Risiken bei der Mietrendite
- Leerstand: Keine Miete, aber laufende Kosten. Rücklagen bilden!
- Mietausfall:>Mieter zahlt nicht. Mahnverfahren, Räumungsklage – dauert Monate.
- Instandhaltung: Große Reparaturen (Dach, Heizung) können die Rendite eines Jahres auffressen.
- Zinsänderung: Bei variabler Finanzierung steigen die Kosten.
- Wertverlust: Immobilienpreise können sinken (siehe 2022-2024).
Steuerliche Aspekte
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Aber: Viele Kosten lassen sich absetzen.
Steuerpflichtige Einnahmen
- Kaltmiete (voll)
- Nebenkosten-Umlage (ohne Weiterleitung)
Absetzbare Kosten
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Instandhaltung
- Verwaltung
- Finanzierungszinsen
- Abschreibung (2%)
Tipp: Rendite ist nicht alles
Eine Immobilie mit 3% Rendite in einer wachsenden Stadt kann besser sein als eine mit 7% in einer schrumpfenden Region. Standort, Infrastruktur, Bevölkerungsentwicklung und Objektzustand sind mindestens so wichtig wie die reine Renditezahl.