Vermieter Rendite Rechner

Wenn du auf Immobilienportalen unterwegs bist, siehst du oft Sätze wie: "Kapitalanlage-Hit! 4,5% Rendite!". Diese Zahl ist fast immer die Brutto-Mietrendite. Sie ist mathematisch korrekt, aber wirtschaftlich irreführend. Sie dient dem Verkauf, nicht deiner Vermögensbildung.

Um diesen Rechner korrekt zu bedienen, musst du verstehen, welche drei Ebenen der Rendite es gibt und warum du bis zur dritten Ebene (Eigenkapitalrendite) vordringen musst.

Schritt-für-Schritt durch den Rechner

• Kaufpreis & Kaufnebenkosten: Viele vergessen, dass die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) "weg" sind. Sie erhöhen dein Investment, bringen aber keinen Wert. Je höher diese Kosten, desto schlechter die Rendite. Nutze unseren Kaufnebenkosten Rechner, um diese Summe exakt zu ermitteln, bevor du sie hier einträgst.
• Mieteinnahmen (Ist vs. Soll): Gib hier die aktuelle Kaltmiete ein. Vorsicht bei "Soll-Mieten" oder "Potenzial-Mieten", die Makler gerne angeben. Kannst du die Miete wirklich erhöhen? Gibt es eine Mietpreisbremse? Rechne immer mit dem IST-Zustand. Alles andere ist Spekulation.
• Bewirtschaftungskosten (Der stille Rendite-Killer): Das ist das Feld, bei dem sich die Spreu vom Weizen trennt. Du musst hier eingeben, was du nicht auf den Mieter umlegen kannst. Dazu gehören:
  • Instandhaltungsrücklage (WEG + Sondereigentum)
  • Verwaltergebühren (Hausverwaltung + Sondereigentumsverwaltung)
  • Mietausfallwagnis (Kalkuliere ca. 2-4% der Miete für Leerstand ein)

Wer investiert, ohne zu rechnen, spekuliert nur. Hier sind die Formeln, die unser Tool im Hintergrund nutzt. Verstehe sie, um die Ergebnisse zu interpretieren.

1. Die Brutto-Mietrendite

Einfach, aber ungenau.

2. Die Netto-Mietrendite

Hier wird es ernst. Wir addieren die Kaufnebenkosten ($NK$) zum Kaufpreis ($KP$) und ziehen die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten ($BWK$) von der Miete ab.

3. Die Eigenkapitalrendite (ROI) & Der Leverage-Effekt

Das ist die wichtigste Formel für Investoren. Sie zeigt, wie hart dein eigenes Geld arbeitet.

Zahlen sind geduldig, Immobilien nicht. Hier sind die "weichen" Faktoren, die deine Rendite-Rechnung in der Praxis zerstören können.

1. Die Inflation frisst deine Miete

Viele Kalkulationen nehmen an, dass die Miete ewig gleich bleibt. Das ist falsch. Aber noch falscher ist die Annahme, dass du die Miete automatisch mit der Inflation erhöhen kannst.
Hast du einen Indexmietvertrag? Wenn nein, bist du an die "ortsübliche Vergleichsmiete" gebunden. Wenn die Inflation bei 4% liegt, aber der Mietspiegel nur um 1% steigt, verlierst du real Geld (Kaufkraftverlust). Prüfe mit unserem Inflations-Rechner, was deine Miete in 10 Jahren real noch wert ist.

2. Die Steuer-Falle

"Immobilien sparen Steuern." Das ist nur die halbe Wahrheit.
Ja, du kannst Zinsen und Abschreibung (AfA) gegen dein Einkommen rechnen. Wenn du einen negativen Cashflow hast, mindert das deine Steuerlast.
Aber: Ein Verlustgeschäft zu machen, nur um Steuern zu sparen, ist ökonomischer Unsinn. Du gibst 1€ aus, um 42 Cent Steuern zu sparen. Du hast immer noch 58 Cent verloren. Eine gute Immobilie muss sich vor Steuern rechnen. Steuervorteile sind das "Sahnehäubchen", nicht der Kuchen.

3. Das Klumpenrisiko

Vergleiche deine Immobilien-Rendite immer mit dem Aktienmarkt. Ein ETF (z.B. MSCI World) hat historisch 7-8% Rendite gebracht – ohne dass du Mieteranrufe wegen verstopfter Toiletten bekommst.
Wenn deine kalkulierte Eigenkapitalrendite bei der Immobilie nur 6% beträgt, gehst du ein unverhältnismäßig hohes Risiko ein (Klumpenrisiko, Standortrisiko, politisches Risiko), für weniger Ertrag als am Kapitalmarkt.
Nutze unseren Zinseszins Rechner, um zu simulieren, was passiert wäre, wenn du dein Eigenkapital stattdessen einfach angelegt hättest.