Nebenkosten beim Immobilienkauf: Die versteckten Kosten
Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Beim Immobilienkauf fallen erhebliche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Wer 500.000€ für eine Immobilie zahlt, muss oft weitere 50.000€ für Steuern, Gebühren und Provisionen aufbringen. Diese Kosten müssen aus Eigenkapital finanziert werden - Banken lehnen eine Finanzierung meist ab.
Die 4 großen Nebenkosten-Positionen
1. Grunderwerbsteuer
3,5% - 6,5% vom Kaufpreis
Je nach Bundesland unterschiedlich
Größter Kostenfaktor
2. Maklerprovision
3,57% inkl. MwSt. (gesamt)
Seit 2020: Käufer zahlt 50%
Also ca. 1,785% als Käufer
3. Notarkosten
1,5% - 2% vom Kaufpreis
Gesetzlich geregelt
Beurkundung + Vertragskosten
4. Grundbuchkosten
Ca. 0,5% vom Kaufpreis
Eintragung des Eigentümers
Löschung alter Einträge
Grunderwerbsteuer nach Bundesland 2025
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Kostenfaktor und variiert je nach Bundesland erheblich:
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000€ |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5% | 14.000€ |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 20.000€ |
| Berlin, Bremen, Hamburg | 6,0% | 24.000€ |
| NRW, Hessen, Niedersachsen | 6,5% | 26.000€ |
Beispiel: Bei 400.000€ Kaufpreis sparst du in Bayern (3,5%) gegenüber NRW (6,5%) satte 12.000€ Grunderwerbsteuer!
Maklerprovision: Was hat sich 2020 geändert?
Seit dem 23.12.2020 gilt das "Bestellerprinzip" auch für Wohnimmobilien:
- Früher: Käufer zahlte oft die volle Provision (3,57%)
- Heute: Käufer und Verkäufer zahlen je 50% (je 1,785%)
- Ausnahme: Gewerbeimmobilien (hier zahlt oft nur der Mieter/Käufer)
Das spart Käufern erhebliche Kosten. Bei 400.000€ Kaufpreis sind das 7.140€ statt 14.280€ Maklerkosten.
Notarkosten: Was kostet der Notar wirklich?
Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie setzen sich zusammen aus:
- Beurkundung: Ca. 1,0% - 1,5% vom Kaufpreis
- Grundbuchverhandlung: Ca. 0,3% - 0,5%
- Sonstiges: Kopien, Post, Auslagen
Insgesamt kannst du mit 1,5% - 2% des Kaufpreises rechnen. Bei 400.000€ sind das 6.000€ - 8.000€.
Beispielrechnung: Nebenkosten im Detail
Hauskauf für 400.000€ in NRW:
Wie kann ich Nebenkosten sparen?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Nebenkosten zu reduzieren:
- Ohne Makler kaufen: Spart 3,57% (ca. 14.280€ bei 400.000€)
- Günstiges Bundesland wählen: Bayern (3,5%) statt NRW (6,5%) spart 3%
- Notar vergleichen: Kosten können leicht variieren
- Erben statt kaufen: Erbschaftssteuer ist oft günstiger
- Schenkung nutzen: Freibeträge ausnutzen (400.000€ von Eltern)
- Denkmalschutz-Immobilie: Grunderwerbsteuer kann reduziert sein
Finanzierung der Nebenkosten
Wichtig: Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht! Du brauchst also echtes Eigenkapital.
- Standard: Nebenkosten müssen aus Eigenkapital gezahlt werden
- Ausnahme: Bei sehr guter Bonität und niedrigem Beleihungsauslauf
- Alternative: Privater Kredit (z.B. von Familie) für Nebenkosten
- Tipp: Plane Nebenkosten frühzeitig in deine Finanzierung ein
Warnung: Nichts übersehen!
Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten erheblich. Wer 500.000€ für ein Haus zahlt und nur 30.000€ Eigenkapital hat, scheitert an den Nebenkosten. Plane mindestens 10% des Kaufpreises für Nebenkosten ein - besser 12-15% in teuren Bundesländern.