Annuitätenrechner 2025

Ein Annuitätendarlehen ist mathematisch elegant, aber psychologisch tückisch. Das Wort "Annuität" kommt vom lateinischen *annus* (Jahr) und bezeichnet eine gleichbleibende regelmäßige Zahlung. Das klingt bequem: Du zahlst 30 Jahre lang jeden Monat exakt denselben Betrag (z.B. 1.500 €).

Doch der Inhalt dieser Rate verändert sich dramatisch. Zu Beginn zahlst du fast nur Zinsen an die Bank (die "Miete" für das Geld). Dein Schuldenberg schmilzt kaum. Erst gegen Ende der Laufzeit dreht sich das Verhältnis. Wer dieses Prinzip nicht versteht, wacht nach 10 Jahren auf und stellt fest: "Ich habe 180.000 € überwiesen, aber meinem Haus gehören mir immer noch nur die Türklinken."

1. Der Nettodarlehensbetrag (Nicht der Kaufpreis!)

Hier machst du den ersten Fehler. Gib hier nicht den Kaufpreis der Immobilie ein.
Die Formel lautet: Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler = ca. 10-15%) - Eigenkapital = Nettodarlehensbetrag.

2. Der Zinssatz (Der Preis der Zeit)

Selbst kleine Unterschiede von 0,1 % machen über 30 Jahre Tausende Euro aus. Der Zinssatz, den dir die Bank anbietet, hängt von deiner Bonität (SCHUFA), deinem Eigenkapitalanteil (Beleihungsauslauf) und der Lage der Immobilie ab.

Beleihungsgrenzen nutzen: Oft gibt es Zinstreppen. Eine Finanzierung von 80% des Objektwertes ist günstiger als eine von 90%. Manchmal lohnt es sich, noch 5.000 € Eigenkapital "zusammenzukratzen", um unter eine magische Grenze (z.B. 80 % Beleihung) zu rutschen und 0,2 % Zins zu sparen.

3. Die anfängliche Tilgung (Der Hebel der Freiheit)

Dies ist das wichtigste Feld im Rechner. "Anfängliche Tilgung" bedeutet: Wie viel Prozent der Kreditsumme zahlst du im ersten Jahr zurück?

• Die 1%-Falle: Früher (bei 5-6% Zinsen) war 1% Tilgung Standard. In Niedrigzinsphasen verleitet 1% Tilgung dazu, sich "mehr Haus" zu leisten. Das Problem: Bei 1% Tilgung zahlst du über 40 bis 50 Jahre ab. Du bist Rentner, bevor das Haus dir gehört.
• Die Faustformel: Je niedriger der Zins, desto HÖHER muss die Tilgung sein, um in gleicher Zeit fertig zu werden. Warum? Weil der "Zinsersparnis-Effekt" (die ersparten Zinsen, die die Tilgung im nächsten Monat erhöhen) bei niedrigen Zinsen schwächer wirkt.
• Empfehlung: Versuche, eine Tilgung von mindestens 2% bis 3% anzustreben. Das tut im monatlichen Budget weh, rettet dich aber vor der Altersarmut.

4. Zinsbindung (Die Wette)

Wie lange soll der Zins festgeschrieben sein? Nach Ablauf dieser Zeit (z.B. 10 oder 15 Jahre) wird "neu verhandelt".
Schau dir im Ergebnisbereich des Rechners die Zeile "Restschuld am Ende der Zinsbindung" an. Wenn diese Summe noch sehr hoch ist (z.B. > 200.000 €), hast du ein massives Risiko. Steigen die Zinsen bis dahin, explodiert deine Rate. Das nennt man Anschlussfinanzierungs-Schock.

Transparenz ist unsere Währung. Du sollst verstehen, warum die Rate gleich bleibt, aber die Zinslast sinkt.

Die Grundformel der jährlichen Annuität ($A$):

$A = K_0 cdot (i + t)$

Wobei $K_0$ der Darlehensbetrag, $i$ der Zinssatz (in Dezimal, z.B. 0.035) und $t$ der anfängliche Tilgungssatz (z.B. 0.02) ist.

Die monatliche Verrechnung (Der Schlüssel):

Die monatliche Rate $R$ ist einfach $A / 12$. Aber intern passiert Folgendes jeden Monat $m$:

1. Zinsanteil_m = Restschuld_(m-1) * (i / 12)
2. Tilgungsanteil_m = Rate R - Zinsanteil_m
3. Restschuld_m = Restschuld_(m-1) - Tilgungsanteil_m

Der Turbo-Effekt: Da du jeden Monat ein wenig Schuld abträgst, sinkt im nächsten Monat der Zinsanteil minimal (da Zinsen immer auf die Restschuld berechnet werden). Da deine Rate an die Bank aber gleich bleibt ($R$ ist konstant), "fließt" der ersparte Zinsanteil automatisch in die Tilgung.
Deshalb steigt deine Tilgung im Laufe der Jahre exponentiell an, obwohl du nicht mehr zahlst. Das ist der umgekehrte Zinseszinseffekt.

Kein Rechner kann das Leben vorhersagen, aber wir können Risiken benennen. Hier sind die Faktoren, die Bankberater gerne in Nebensätzen verstecken.

1. Der Einfluss der Inflation auf deine Schulden (Dein heimlicher Freund)

Inflation ist schlecht für Sparer, aber gut für Schuldner. Warum?
Deine Rate von 1.500 € tut heute weh. Bei einer Inflation von 2-3 % pro Jahr steigen (hoffentlich) auch deine Löhne langfristig an. In 15 Jahren sind 1.500 € real deutlich weniger Kaufkraft als heute. Die nominale Schuld bleibt gleich, aber der "reale Wert" der Schuld sinkt durch die Geldentwertung.
Strategie: Eine Zinsbindung konserviert deine Kosten, während dein Einkommen mit der Inflation wächst. Das macht Immobilienfinanzierung langfristig oft tragbarer, als es im ersten Jahr aussieht.

2. Steuern: Selbstnutzer vs. Kapitalanleger

Dieser Rechner unterscheidet nicht automatisch, aber du musst es tun:

• Eigenheim (Selbstnutzer): Du kannst die Schuldzinsen NICHT von der Steuer absetzen. Du zahlst die Zinsen aus deinem Netto-Einkommen. Das macht jeden Prozentpunkt Zins extrem teuer.
• Vermietung (Kapitalanleger): Hier sind Schuldzinsen "Werbungskosten". Sie mindern deine steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Ein höherer Zins drückt zwar den Cashflow, aber das Finanzamt beteiligt sich quasi an den Kosten (abhängig von deinem persönlichen Steuersatz). Investoren rechnen daher oft mit der "Nach-Steuer-Rendite".

3. Bereitstellungszinsen (Die versteckte Gebühr)

Wenn du neu baust, rufst du das Darlehen nicht auf einmal ab, sondern nach Baufortschritt. Für den Teil, der noch bei der Bank liegt, verlangt die Bank oft nach 6-12 Monaten "Bereitstellungszinsen" (oft 3% p.a. oder 0,25% pro Monat).
Tipp: Verhandle eine möglichst lange "bereitstellungszinsfreie Zeit" (z.B. 12 oder 18 Monate). Unser Rechner geht von Vollauszahlung aus – kalkuliere diesen Puffer beim Neubau manuell ein!

4. Das "Forward-Darlehen" als Versicherung

Läuft deine Zinsbindung in 2 oder 3 Jahren aus und du hast Angst vor steigenden Zinsen? Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir die heutigen Zinsen für die Zukunft sichern (gegen einen Zinsaufschlag). Das ist wie eine Versicherung. Unser Rechner hilft dir zu prüfen, wie hoch die Restschuld zum Stichtag sein wird, um das Forward-Darlehen passgenau abzuschließen.